法務專欄

最高法院:合作開發房地產項目,登記在一方名下的土地是否屬于共有財產

2021年10月29日  轉摘自:法客帝國公眾號

一、案情簡介
(一)2006年,敬業公司與開發公司簽訂《房地產項目合作開發協議》,約定雙方合作開發房地產,開發公司以自己的名義參加某宗商住建設用地的掛牌出讓;開發公司具備房地產開發所需的資質條件,聯合開發項目的土地出讓、建設審批、房屋銷售等手續均以開發公司名義辦理;雙方共同為該合作項目提供資金。夏津縣人民政府于2007年頒發了夏國用(2007)字第094號《國有土地使用權證書》(“94號土地使用權證”),證書記載的使用權人為開發公司。
(二)后雙方在履行合同中發生爭議,敬業公司向德州中院起訴,請求:解除《房地產項目合作開發協議》;開發公司向敬業公司支付應分得資產的對價款42887283元。開發公司提起反訴,請求:解除《房地產項目合作開發協議》,確認敬業公司無權分配利潤;確認94號土地是開發公司獨自投資取得的,不屬于聯營共同財產。
(三)德州中院認定:94號土地使用權證記載的國有土地使用權人雖然是開發公司,但實為雙方共同投資合作開發期間所取得的共同財產,并非開發公司單獨所有的財產,雙方均有權利要求分割合作期間所取得的全部財產。判決:解除《房地產項目合作開發協議》;開發公司支付敬業公司應分得財產的對價款42410150.73元。
(四)開發公司、敬業公司均不服,上訴至山東高院。山東高院認定在實物資產不能實際分割,且在開發公司實際占有控制實物資產的情況下,敬業公司主張應分得資產對價款是正當的。山東高院改判開發公司自支付敬業公司應分得財產的對價款39710150.73元,維持其他判項。
(五)開發公司仍不服,向最高法院申請再審,主張開發公司是94號土地的唯一使用權人。最高法院未支持其主張。
二、裁判要旨
合法院認定涉案土地使用權為合作雙方共同財產的原因在于:首先,開發公司與敬業公司在合作開發協議中約定:開發公司具備房地產開發所需的資質條件,為合作項目的對外名義開發商,聯合開發項目的土地出讓、建設審批、房屋銷售等手續均以開發公司名義辦理,以確保該合作開發項目的合法性。因此,涉案94號土地使用權證上載明的權利人雖然是城建公司,但實際上為雙方履行合作開發協議的結果。其次,對于涉案國有土地使用權的獲得,開發公司與敬業公司均投入了資金。因此,94號土地使用權并非開發公司單獨所有的財產,而是雙方共同投資合作開發期間所取得的共同財產。
三、實務經驗總結
(一)合作開發房地產項目取得的項目土地使用權雖然登記在合作一方,但該土地使用權并非該方單獨所有的財產,而是合作各方共有的財產,一方無權請求確認該土地使用權屬于其單獨所有。
(二)如果當事人在合作開發過程中發生爭議,應當盡早協商解除合作開發合同,或者在享有單方解除權的情形下解除合作開發合同,以避免針對未來取得的土地使用權屬于合作項目共有財產還是單獨所有財產發生爭議。
四、案件來源
淄博市臨淄區城市建設綜合開發公司與淄博敬業燃料有限公司一般房地產開發經營合同糾紛申請再審民事裁定書,[最高人民法院(2013)民申字第2384號]

(風險管理部供稿)

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